南京楼市逆转的四大信号！看不懂你就惨了……丨文涛

南京楼市真的不一样了……

个别楼盘千人排队摇号，无法掩盖南京楼市下行的现实。

最新的四大信号显示，南京这一轮的房价上涨真的到头了。

重点：

1、8月南京新房成交量下跌5成多，二手房交易量连续3个月下滑；

2、8月江宁1纯新盘开盘，首次出现实质性降价卖房，限价下南京新房价格真的降了；

3、南京首个亏本地王即将诞生，楼面地价22353元/㎡，房价25000-27000元/㎡；

4、房贷下款越来越难，有人3月份申请的房贷审批通过，至今没有下款。

壹、成交量真降了

新房：8月成交量大跌五成多

8月南京新房成交3248套，与上个月相比（7月成交6706套）下跌5成多，同比去年8月（2016年8月成交9975套），大跌7成。

南京新房成交量下降很大原因是开盘楼盘少，即使如此江宁牛首山纯新盘远洋山水卖出不到6成。纯新盘卖不好并非个案，城北纯新盘电建中储泛悦广场，江浦纯新盘三金鑫宁府，开盘卖得都不顺利。此外，江北、城东、城北和城南都陆续新房销售不理想的情况。

二手房：成交量连续三个月下降

8月南京二手房成交8215套，比上月的8836套下降了621套，环比降幅7.02%，同比2016年8月降了36.28%。至此，南京二手房成交量连续下降3个月。

相比去年月均1万多套的二手房成交量，现在南京二手房成交量持续下滑的势头已经难以扭转。二手房市场不受行政干预，更能真实体现市场的走势。

贰、房价真的跌了

1、从2016年12月至今，南京新房价格“7跌1平”，已经连续8个月停涨；

2、限价令下，南京14家楼盘降价了！6-7月份，14家新房销许价格低于前期开盘价格；

3、8月，南京首个实质性降价楼盘出现，江宁牛首山纯新盘远洋山水，销许均价19102.26-19952.53元/㎡，开盘给出了1000多元/㎡的优惠；结果，180套房源只卖出6成；

4、除了少数特殊的房源，现在南京二手房市场的高价房大多有价无市，房地产交易市场日益冷清。好的房子不会降价，但是大量普通的房子要想卖掉，房主会逐步接受让价的事实。

叁、地王要亏本了

地价高房价就一定高吗？南京地王的真实命运终于揭晓。

曾经放风要卖四万的麒麟地王京奥港未来墅，近期即将开盘，均价25000-27000元/㎡。

该项目楼面地价22353元/㎡，按照4000元/㎡的建设成本，不算资金成本，难逃亏本卖的命运。

未来两年南京地王基本只有两种命运：

1、资金扛不住的，限价下被迫开盘，可能是福利盘也可能是坑，关键看地段和产品；

2、资金扛得住的，坚决不开盘，赌明天赌未来，看能不能熬到下一轮。

不用怀疑，接下来南京地王的日子不会好过。限价下可能还好点，能卖得动。一旦限价放开，房价抬高一两万来卖，未必卖得动，限价放开的后果可能更严重。

肆、房贷不下款了

房贷才是决定楼市走势的关键。

最近群里有两个房贷的问题：

一个今年3月批的贷款，房贷利率9折，至今没有下款；

一个今年6月批的贷款，基准利率，也至今没有下款。

这就是当前房贷市场的现实，现在南京只有极少数银行可以基准利率了，主流是上浮5-10%。9折不可能下款，基准利率下款要看银行。

一方面是利率的上浮，购房成本不断增加；

另一方面是银行额度紧张，房贷审批越来越严厉。

没有资金杠杆的支撑，想买也买不起了，这对于后期楼市的楼市起着决定性的作用。

后面的连锁反应就是，交易量持续下滑，市场进一步降温。

那么问题来了，现在还要不要买房呢？

1、刚需自住改善，赶快买，尤其是好地段的限价房，以后买不到或者代价更大；

2、纯投资谨慎选择，做好长期持有准备，回归核心区最稳妥；

3、机会虽然越来越少，买房难度虽然越来越大，但是在公证摇号背景下不是不可能，用好购房资格是关键；

4、好房子可能比前两年更难买到，楼市里的坑也越来越多，选择比努力更重要。

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